百色右江区出台违建处置意见，这些房子可补办手续

右江区辖区（中心城区）私人建房违法用地违法建设分类处置意见

第一章总则

为妥善处置右江区辖区（中心城区）范围内历史遗留私人建房违法用地违法建设（以下简称“两违”）建（构）筑物，满足群众刚需类私人建房补办手续需要，根据《中华人民共和国行政强制法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、和广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《广西壮族自治区农村宅基地审批管理办法》、《百色市城市规划管理技术规定》等法律、法规的规定，结合右江区实际，制定本处置意见。

第一条处置范围

本意见适用范围:右江区辖区（中心城区）范围内在集体和国有土地上已建的违法用地和违法建设（以下简称“两违”），已列入征收土地预公告、棚户区改造范围内的除外。

第二条“两违”的认定

本意见所称违法用地，是指在右江区中心城区范围内私人建房违反《中华人民共和国土地管理法》等土地管理法律、法规，未经自然资源行政主管部门批准或以骗取批准，非法占用、非法买卖（转让、出租）、少批多占等形式占用土地建房的违法行为；违法建设，是指在右江区辖区（中心城区）范围内私人建房违反《中华人民共和国城乡规划法》等城乡规划管理法律、法规，未依法取得建设规划许可或未按规划许可进行建设的违法行为。

第二章 私人建房用地面积及规划条件标准

第三条农村村民住宅建设用地面积标准

一、不同历史时期用地面积标准

（一）1988年1月8日《广西壮族自治区土地管理实施办法》实施以前建成的农村村民住宅按实际建成的用地面积补办建设用地手续。

（二）1988年1月8日《广西壮族自治区土地管理实施办法》实施以后至2001年9月4日《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》实施以前建成竣工的农村村民住宅建房用地标准：

1.占用耕地的，按人均建房用地面积不超过22平方米（含新建和原有宅基地及附属用房，下同），每户最多不超过160平方米执行；

2.占用非耕地的，按人均建房用地面积不超过30平方米，每户最多不超过250平方米执行。

（三）2001年9月4日《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》实施以后至今建房用地面积标准：农村村民住宅建房用地用地标准每户最多不超过100平方米。

二、现行规划条件最高允许层数标准

按照《百色市城市规划管理技术规定》并结合我区实际，建筑层数控制在四层以下(含四层)，总高度不超过16米。

第三章“两违”的分类和处置

第四条“两违”的分类

本意见的“两违”分为四类：依法强制拆除类、处罚完善手续类、免处罚完善手续类和暂缓拆除类。

一、依法强制拆除类，指不符合土地利用总体规划、城乡规划且无法采取改正措施消除对规划实施影响的存量“两违”建（构）筑物，认定为依法强制拆除类。

二、处罚完善手续类，指对符合土地利用总体规划、城乡规划要求或采取改正措施可消除对规划的影响，无安全隐患、无权属争议的存量“两违”建（构）筑物，经质量安全鉴定合格后，依法对违法事实进行处罚，补缴相关税费后给予补办审批手续类。

三、免处罚完善手续类，指对符合土地利用总体规划、城乡规划等要求，至今未办理相关规划许可手续的房屋，经房屋安全鉴定机构检测合格后，在申请补办相关用地和建设许可时，免于处罚，予以补办相关审批手续类。

四、暂缓拆除类，指已列入征地拆迁、房屋征收公告范围或

违法建设与合法建设同体，难以分割，拆除违法建设部分影响合法建设及周边安全或居民仅有唯一一处房屋用于居住，但又不符合“一户一宅”申报条件的，列为暂缓拆除类房屋。

第五条 “两违”处置方法

一、强制拆除类的处置

凡列为强制拆除类的房屋，一律由查处机关依法进行强制拆

除，不予补偿和补办相关用地和建设审批手续。

二、处罚完善手续类处置

1.未批先建，房屋建设用地面积符合用地标准；已审批但超层数，且底层建设用地面积符合用地批准，二层以上未超批准面积的房屋。

（1）建筑层数为四层及以下的，给予处罚后按用地批准面积补办已建层数的相关建房手续。

（2）建筑层数为六层及以下的，给予处罚后按用地批准面积补办四层的相关建房手续。

（3）建筑层数为六层以上的，将建筑拆除至第六层，给予处罚后按用地批准面积补办四层的相关建房手续；确实无法拆除的，不予补办。

（4）六层以下房屋无法补办手续的部分作为“两违”建筑处理后允许临时保留使用，但遇国家建设需要时“两违”部分建筑一律限期自行拆除不予补偿。

2.已审批的国有土地上房屋，超批准面积使用土地5平方米以内，且符合土地利用总体规划、城乡规划等的，对违法行为进行处理并合法取得超出部分国有土地的使用权出让，给予罚款后办理原审批房屋部分的规划验收手续。

3.已审批房屋底层建设用地面积符合用地批准，二层以上超批准面积的，在满足日照、消防、通风采光等技术规范要求的前提下，每层超建面积占用地面积5%以内、外挑长度不超1.2米的，按本意见第三章第五条第二点第一款处理。

三、免处罚完善手续类处置

（一）特殊历史时期的房屋

1.1988年1月8日《广西壮族自治区土地管理实施办法》颁布实施前已建成的房屋，免于处罚。按实际建成房屋直接补办不动产登记手续。

2.1988年1月8日《广西壮族自治区土地管理实施办法》实施以后至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前的房屋，免于处罚。农村村民住宅面积按本意见第二章第三条第一点处理，住宅面积按实际建成房屋且不高于四层直接补办不动产登记手续。

（二）属于下列情形的，认定为轻微违法类的房屋

1.办理有建设工程规划许可证，符合规划许可的内容，未超过规划批准的层数建设，未违章外挑，超建面积在1%以内；

2.对城乡规划有轻微影响，能主动采取部分拆除、降低高度、开窗堵窗、开辟通道、封闭通道、修改立面以及其他措施能够消除影响，达到基本符合规划和技术规范要求。

经质量安全鉴定合格后，按现行建设用地标准及规划条件允许层数给予补办相关建房手续。

四、暂缓拆除类

1.房屋底层用地面积超出用地批准，无法进行处理的，在不影响规划实施的前提下给予罚款备案登记。

2.无法采取改正措施消除影响且不能拆除的“两违”房屋，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。


第四章“两违”处置标准


第六条依法强制拆除类拆除标准

一、违法建设整栋拆除标准

违法建设的底层墙体保留高度为不超过10公分；违法建设的梁柱保留长度为不超过10公分；违法建设的钢筋、钢架保留长度为0公分；有地下室或污水井、电梯井等沉水口的，应封填埋至与地平面平齐，消除安全隐患；建筑垃圾原则上由违法建设业主自行清理。

二、违法建设局部拆除标准

违法建设部分的墙体保留高度为不超过10公分；违法建设部分的梁柱保留长度为不超过10公分；违法建设部分的钢筋、钢架保留长度为0公分；应拆除的临时搭盖、临时建筑保留高度为0公分；楼梯保留高度为0公分；有地下室或污水井、电梯井等沉水口的，应封填埋至与地平面平齐，消除安全隐患；建筑垃圾原则上由违法建设业主自行清理。

三、占用农用地的违法建设拆除标准

违法占用农用地建房拆除后，恢复土地原貌，涉及占用农用地的应及时进行复耕、复垦复绿，同时由违法建设者承担复耕、复垦复绿产生的各项费用。《中华人民共和国土地管理法》第七十五条。

第七条违法用地行为处置标准

（一）违法占用集体或国有土地建房，符合土地利用总体规划和城乡规划的，由自然资源行政主管部门根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定“依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平米30元的严肃处理。

（二）违法占用集体或国有土地建房，应当依法办理集体土地征用和报批手续。如违法占用农用地建房的，在符合一户一宅的情况下应办理农转用审批手续待审批手续批复后方可申请补办建设用地规划许可证和建设工程许可证等建房手续，如违法占用国有土地建房的，在符合土地利用总体规划和城乡规划的；如按照不低于所在区域土地级别最新基准地价评估收取土地出让金，受让人缴纳土地出让金和相应的税费，提供土地交易合同及其他证据后，方可申请补办建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等建房手续。

对占用集体土地建房的，涉及集体土地征收问题的，按征收前核定的地类予以补偿。

第八条违法建设行为处置标准

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于对城市规划不影响或者影响较小可通过采取措施消除影响的情形，符合土地利用总体规划和城乡规划要求的，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六章第六十四条相关规定及《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五章第五十八、五十九条规定处违法建筑整体建设工程造价的5%-10%实施处罚。

处罚完毕后，超批准楼层违建部分根据本指导意见第五条第二点意见给予补办理相关手续。

第九条 违法建设行为罚款基数

对违法建设行为处以罚款，应当以新建、扩建、改建的存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体造价作为罚款基数，参照百色市住房和城乡建设局每半年公布一次的当期百色市建筑装饰装修工程造价指标计算，结合当事人原建房时间及提供的施工合同价确定。未依法签定施工合同或者当事人提供的施工合同价明显低于市场价格的，直接以原建房时的造价指标计算确定。

第十条 城乡规划行政处罚裁量权

城乡规划行政处罚裁量权依照住房和城乡建设部发布的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》执行。

第十一条 房屋建设年限的鉴定

房屋建设年限应当由业主委托有资质的第三方评估公司进行鉴定。

第十二条 处罚与整改的顺序

处罚机关按照相关法律法规对违法用地违法建设处以罚款，应当在违法建设行为改正后实施，不得仅处罚款而不监督改正。

第十三条 “一事不再罚”原则

已处罚的违法用地违法建设，可按“一事不再罚”原则，在提供相关处罚规费票据后，直接予以补办相关建房手续。

第十四条 不动产权证办理程序

违法用地违法建设当事人在处罚完毕且补交相应规费后，合法办理用地及规划审批手续，应当依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》及其实施细则等相关法律法规，依法向不动产登记机构申请办理不动产权登记。


第五章法律责任


第十五条依照本意见规定，“两违”建设当事人应主动配合执法部门对违法事实的调查取证工作，接受处罚并及时补办相关手续，不配合调查或故意隐瞒违法事实、拒不接受处罚的“两违”行为一经查实将列入公共信用信息平台系统的黑名单。

第六章附则

第十六条 新农村建设相关事项

一、规范管理，加强监管。加强对农村的建设管理工作，规范村民住宅已建成整体规模的审批及监督管理。

二、加大执法力度，保持农村建设风格的统一性。严厉打击不按原有设计风格要求进行私自新建、加建、扩建及修缮，影响农村建设规划及整体风貌的违法建设行为。可通过整改消除影响的，应指导建设业主整改消除对新农村建设规划及整体风貌的影响，并按相关处置程序处置；不可通过整改消除影响的，应按依法强制拆除处置。

第十七条 外立面风貌改造

主要道路、街道沿线两侧，旅游风景区可视范围内的通过整改、处罚完善手续的“两违”住宅房，要指导“两违”业主对房屋包括屋顶楼帽、阳台挑面、墙体等在内的外立面进行风貌改造，推广屋顶楼帽部分及阳台挑面部分进行“斜坡式”流连瓦风格设计，统一色彩及造型风格，既实现隔热、防水的功能，又充分展现右江区特色。

相关部门对私人建房外立面改造工作应进行严格监管，对未按要求进行外立面改造的“两违”住宅房不予补办建房相关手续。

第十八条 其他事项

（一）本指导意见正式实施后新增的违法用地违法建设，应依法严厉打击，按“先办证，后开工建设”的原则，促进城乡居民住宅建设步入正轨。

（二）本指导意见未尽事宜，按相关法律、法规、规章实施。

（三）本指导意见对应的相关上位法律、法规、规章如有新颁布、修改调整等，按新颁布、修改调整后的相关法律、法规、规章实施。

（四）对于需要采取行政处罚或者行政强制措施，应严格根据《中华人民共和国行政处罚法》和《中华人民共和国行政强制法》依法行政。

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